Земельне рейдерство – це не завжди пряма незаконна зміна власника ділянки. Ризиком може бути реєстрація права оренди, емфітевзису чи іншого права користування без згоди справжнього власника. А якщо сільгоспземля належить юридичній особі, контроль над нею можна втратити через корпоративний конфлікт або банальне захоплення самої компанії. Тому юристи радять власникам регулярно перевіряти державні реєстри та заздалегідь посилювати корпоративний захист.
Про це йдеться у матеріалі AgroNews із рекомендаціями фахівців щодо захисту земельних активів від рейдерського захоплення.
Перевіряти потрібно не лише землю, а й записи в реєстрі
Власник може знати, хто фактично обробляє його землю, однак цього недостатньо для повного контролю за активом. Важливо періодично перевіряти інформацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Зокрема, варто контролювати, хто вказаний власником ділянки, за ким зареєстроване право оренди та коли воно закінчується. Також слід звертати увагу на появу без відома власника емфітевзису, сервітуту, нового права оренди чи інших обтяжень, а також на можливе припинення раніше зареєстрованих прав.
Регулярний моніторинг дозволяє виявити проблему ще на стадії реєстраційної дії – до того, як вона переросте у реальний конфлікт за землю.
Незаконно зареєстрована оренда може призвести до боротьби навіть за врожай
У матеріалі наводиться приклад із юридичної практики. Власник, після закінчення договору оренди, вирішив передати землю іншій компанії. Однак попередній орендар, вже після завершення терміну договору, зумів зареєструвати право оренди без згоди власника.
Реєстраційну дію оскаржили до Міністерства юстиції. Та поки тривав процес, попередній орендар вже встиг зайти на ділянку та засіяти її.
Після скасування незаконної реєстрації виникла вже нова проблема: кому належить право збирати врожай і хто має компенсувати збитки від незаконного користування землею.
Таким чином, реєстраційне порушення може стати лише першим етапом конфлікту, після якого власнику доводиться вирішувати питання фактичного користування ділянкою та відшкодування завданих збитків.
Земля у власності ТОВ: ризик може бути всередині самої компанії
Окремі ризики виникають, якщо сільськогосподарські землі належать юридичній особі.
У такому випадку захисту потребує не лише право власності на конкретні ділянки, а й корпоративний контроль над компанією.
Наприклад, якщо один учасник ТОВ володіє 70% корпоративних прав, а інший – 30%, статут і повноваження директора можуть мати критичне значення. За недостатніх обмежень мажоритарний учасник потенційно може забезпечити ухвалення рішення про відчуження земельних активів, а міноритарний учасник – дізнатися про операцію вже після її проведення.
Не кожна така угода є рейдерством. Однак слабкі корпоративні процедури створюють додаткові можливості для виведення ключових активів товариства.
Саме тому агробізнесу рекомендують перевірити, хто і якою кількістю голосів може ухвалити рішення про продаж землі, які угоди вважаються значними, як погоджуються операції з пов’язаними особами та наскільки широкі повноваження має директор.
Окремі запобіжники варто передбачати для продажу, передачі в іпотеку та іншого обтяження земельних ділянок.
Для захоплення землі не завжди потрібно атакувати саму ділянку
Ще один сценарій – отримання контролю над юридичною особою, якій належить земля.
Зловмисники можуть спробувати незаконно змінити керівника або склад учасників компанії, отримати корпоративний контроль, а вже після цього розпоряджатися земельними активами від імені самого товариства.
Тобто захист земельного банку агрокомпанії має включати одночасно контроль за правами на землю та захист корпоративної структури підприємства.
Що робити, якщо незаконний запис уже з’явився
Якщо власник виявив підозрілу реєстраційну дію, насамперед потрібно встановити, хто і на підставі яких документів її провів.
Залежно від конкретної ситуації, юристи радять оскаржувати реєстраційну дію до Міністерства юстиції або звертатися до суду. Одночасно можна порушувати питання про забезпечення позову – зокрема, накладення арешту чи заборону подальших реєстраційних дій.
Якщо є ознаки підроблення документів або іншого кримінального правопорушення, власник також може звернутися до правоохоронних органів.
Ключовим фактором у таких ситуаціях залишається швидкість реакції. Чим раніше виявлено незаконний запис, тим більше шансів зупинити подальші операції із земельною ділянкою та уникнути ланцюга нових правочинів, які згодом також доведеться оскаржувати.
Що варто контролювати власнику землі
Для зменшення ризиків власникам паїв та агробізнесу варто регулярно перевіряти записи про свої земельні активи в державних реєстрах, контролювати терміни договорів оренди та появу нових обтяжень. Компаніям, які володіють сільгоспземлею, додатково варто переглянути статути та повноваження керівників щодо розпорядження земельними активами.
Адже у випадку земельного рейдерства проблема може початися не із захоплення поля, а лише з одного незаконного запису в реєстрі.