Валерій Кирилко: «Щороку кількість діючих індустріальних парків в Україні зростатиме на 10-15 об’єктів»

>

Індустріальні парки в Україні переживають справжній підйом, який став результатом не стільки законів, скільки повномасштабного вторгнення та необхідності релокації бізнесу. Ці події за останні три роки стимулювали більше реєстрацій, ніж за попереднє десятиліття. Сьогодні сектор розвивається в напрямку приватних проєктів, що включають власну генерацію енергії, логістичні центри та плани глибокої переробки. Валерій Кирилко, СЕО групи компаній «Індустріальні парки України», поділився з Landlord своїми міркуваннями щодо створення індустріальних парків та критеріїв, за якими Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України переглядає реєстр неактивних об’єктів.

Пане Валерію, ваша компанія має вражаючий послужний список: 76 розроблених концепцій та 45 успішно зареєстрованих індустріальних парків. Розкажіть, хто зараз формує попит на інвестиції в цій сфері? За якими критеріями бізнес та громади обирають земельні ділянки для нових проєктів, і як розподіляються ролі між ініціаторами та учасниками парку?

Наразі ми маємо 45 зареєстрованих парків, ще 34 перебувають у роботі. 21 парк уже подано на реєстрацію до Міністерства економіки, а підготовкою концепцій та документації для ще 13 парків ми активно займаємося. Важливо зазначити, що всі парки, які ми подаємо на реєстрацію, отримують схвалення – це 100% успіх. Деякі парки, розроблені нами у 2019-2020 роках, не були подані на реєстрацію з різних причин.

Щодо інвестиційного інтересу, то ініціаторами створення індустріальних парків виступають три основні групи. По-перше, це промислові або агропромислові холдинги, які створюють парки для розвитку власної діяльності. По-друге, це місцеві громади, які прагнуть залучити інвесторів та підприємства, створити робочі місця та збільшити податкові надходження. По-третє, це девелопери, які купують або орендують земельні ділянки, приводять їх до ладу, забезпечують комунікаціями, а потім здають в оренду або продають. Яскравим прикладом є індустріальний парк «Біла Церква», заснований бізнесменом Василем Хмельницьким, який діє як класичний девелопер.

Чи існує універсальний підхід до вибору земельної ділянки для індустріального парку, чи це завжди індивідуальна історія для кожного інвестора?

Кожен інвестор чи ініціатор індустріального парку керується власною логікою. У 100% випадків замовники звертаються до нас, коли ділянка вже визначена. Наприклад, компанія, яка виробляє сокові концентрати, обрала локацію в Чернівецькій області через зручну логістику для експорту, створивши парк «Фруктова Індустрія». Група компаній «Епіцентр» збудувала свій вуглецево-нейтральний еко-агро-хаб «Поділля-Городок» для власних потреб. Компанія «Вітагро» заснувала парк «Ф’ЮЧЕ Індастрі» у Хмельницькій області, прив’язавши його до логістичних потреб свого майбутнього м’ясокомбінату. Парк «МА’РИЖАНИ» в Житомирській області, що спеціалізується на переробці технічної коноплі, був створений у тісній співпраці з місцевими фермерами та підприємцями щодо постачання сировини. Отже, кожен випадок унікальний.

Девелопери часто обирають ділянки, виходячи з економічної вигоди, або ж використовують вже наявні промислові зони, що залишилися з радянських часів, для підвищення їхньої вартості через створення парку. Громади також мають свої критерії, часто обираючи ділянки, які вже є в їхньому розпорядженні. Проте, найменш успішними часто виявляються парки, засновані саме громадами.

Функціонування індустріальних парків забезпечують три ключові суб’єкти: ініціатор (власник або орендар землі), учасники (компанії, що отримують пільги) та інші суб’єкти (склади, елеватори, які не мають пільг). Дозволені види діяльності для учасників включають переробну промисловість, переробку відходів (без створення полігонів), телекомунікації, науково-технічну сферу та альтернативну енергетику.

Яка поточна ситуація з індустріальними парками в Україні? Чому, незважаючи на десятирічну історію закону, справжній поштовх для їх розвитку відбувся лише після початку повномасштабного вторгнення?

Наразі в Україні зареєстровано 116 індустріальних парків. Однак, реально функціонуючими є лише 37, тобто ті, де вже збудовано або реконструйовано нерухомість і працює хоча б один учасник чи інший суб’єкт.

Розвиток індустріальних парків умовно можна розділити на два періоди: до війни та під час війни. До повномасштабного вторгнення індустріальні парки не мали значної привабливості. Закон, ухвалений у 2012 році, не передбачав жодних пільг чи преференцій. Тому з 62 зареєстрованих до війни парків лише чотири були дійсно робочими: «Соломонове», «Біла Церква», «Вінницький кластер холодильного машинобудування» та Коростенський індустріальний парк.

Ситуація змінилася у 2022 році, коли були внесені поправки до закону, що запровадили пільги для учасників та керуючих компаній. Цей процес підготовки змін тривав два роки. Саме в цей період, під час агресії, у лютому-березні 2022 року, близько півтори тисячі підприємств почали активно шукати шляхи для релокації. У 2023 році було ухвалено постанову №644 про співфінансування. Як результат, з 2024 по 2025 рік було зареєстровано 80 парків, тоді як за попереднє десятиліття – лише 60. Це свідчить про вибухове зростання кількості реєстрацій.

Які регіони України демонструють найвищу активність у створенні індустріальних парків, а які відстають?

Станом на кінець 2025 року лідером за кількістю зареєстрованих парків є Львівська область (20 парків), за нею йдуть Київська (15) та Закарпатська (12) області. Найбільший приріст під час війни показали Львівська (12 парків), Закарпатська (11) та Київська (8) області. Натомість, у Харківській, Херсонській та Запорізькій областях жодного індустріального парку не зареєстровано.

[1] Дані наведені на кінець 2025 року без урахування парків, які були виключені з реєстру на початку 2026 року.

З огляду на те, що 6 парків у Київській області перебувають на стадії розробки, очікується, що Київщина невдовзі наздожене Львівщину. Прогнозується, що щорічно реєструватиметься від 20 до 30 нових парків, і від 10 до 15 з них ставатимуть реально працюючими. Нині значна частина парків створюється приватними ініціаторами – промисловими підприємствами, агрохолдингами, що гарантує їхню ефективність. Якщо до війни співвідношення комунальних парків становило 80-85%, то зараз близько 60-70% парків є приватними, а частка парків, започаткованих громадами, зменшується.

За вашими оцінками, скільки індустріальних парків розпочнуть будівництво до кінця 2026 року?

Складно назвати точну цифру, але очікується, що будівництво розпочнеться щонайменше на 10-15 об’єктах. Важливо враховувати, що багато проєктів передбачають спочатку розбудову інфраструктури – комунікацій, доріг, електропідстанцій. Наприклад, 28 індустріальних парків за останні два роки подали заявки на державне стимулювання будівництва інфраструктури (до 150 млн. грн.). Це свідчить про активну розбудову інфраструктурної бази. Ймовірно, близько 15-20 парків подадуться на державне стимулювання цього року.

З якими запитами найчастіше звертається бізнес: це компактні майданчики під конкретне виробництво чи масштабні території на перспективу? Які площі для старту індустріального парку сьогодні?

Закон України «Про індустріальні парки» встановлює мінімальний розмір ділянки – десять гектарів, максимальний – тисяча гектарів. Найбільший наявний парк займає 150 гектарів у місті Городок. Середній розмір парків по Україні коливається від 20 до 30 гектарів. Наприклад, парк «БФ Термінал» на Закарпатті має 76 гектарів, з яких 40 га відведено під завод МДФ, а решта – під склади та меблеві виробництва. Хоча для окремих проєктів, як-от заводи чи елеватори, може бути достатньо пів гектара. Отже, розміри парків регулюються законодавством та можливостями інвесторів.

Міністерство економіки останнім часом стало активніше виключати парки з реєстру. Які законні підстави для такого «оздоровлення» ринку, і чи ускладнюється процес реєстрації нових об’єктів через посилення вимог контролюючих органів?

Процес реєстрації індустріального парку включає розробку концепції (1-1.5 місяця) та подання документів (3-6 місяців, залежно від якості документації та завантаженості інстанцій). Міністерство економіки модерує процес, а документи проходять перевірку п’ятнадцятьма інстанціями. Цей процес перевірки відбувається двічі: спочатку по всіх виконавчих органах влади, включаючи місцеві (область, район, громада), а потім проєкт постанови Кабміну проходить повторну перевірку. У 50% випадків виникають проблеми з документами на землю або нерухомість, що потребує додаткової роботи. Були випадки, коли процес підготовки документів тривав до двох років.

Існує три основні причини виключення парків з реєстру, згідно із Законом України «Про індустріальні парки». По-перше, відсутність керуючої компанії протягом двох років після реєстрації. По-друге, неподання звітності протягом одного року. По-третє, протягом трьох років після реєстрації необхідно залучити хоча б одного діючого учасника. Найбільше парків (дванадцять) було виключено саме через відсутність учасників. Ця практика сприяє очищенню реєстру від непрацюючих об’єктів. Проте, є випадки, коли виключені парки повторно подаються на реєстрацію.

Як ви оцінюєте реформу законодавства про парки, яка відбулася останніми роками? Яких змін ще потребує ринок?

Я позитивно оцінюю проведені реформи, які суттєво сприяли розвитку індустріальних парків. Наразі триває робота над правками до закону, які вже пройшли друге читання. Ці зміни передбачають подальшу структурулізацію, запровадження додаткових преференцій, таких як програма «5-7-9» для ініціаторів, та загальне покращення умов для розвитку індустріальних парків.

Як технічно виглядає шлях від ідеї до реєстрації індустріального парку, та чому цей процес часто затягується на роки?

З часом інстанції почали висувати додаткові вимоги до ініціаторів. Якщо раніше було достатньо внести певну суму коштів, то зараз вимоги до документації суттєво змінилися. Наприклад, додаткові матеріали до однієї концепції могли складати понад сімсот сторінок. Жоден індустріальний парк за останні два роки не був зареєстрований без зауважень від інстанцій, кількість яких постійно зростає.

Валерій Кирилко

Керуюча компанія – це сервіс чи бізнес-партнер у індустріальному парку?

Закон про індустріальні парки, ухвалений у 2012 році, спочатку був розрахований на громади. Ідея полягала в тому, що громада реєструє парк, а зовнішня керуюча компанія з необхідними ресурсами (фінансовими, людськими, адміністративними, маркетинговими) його розвиває. Однак, законодавці не врахували, що до 2022 року в Україні не існувало ефективних керуючих компаній, які б займалися розвитком чужих парків. Часто створювалися власні «кишенькові» компанії, які не приносили жодного результату. Так само громади створювали комунальні керуючі компанії, але це не призводило до розвитку.

Згідно з логікою закону та бізнес-моделі, керуюча компанія повинна бути бізнес-партнером. Однак, на практиці формат співпраці може бути різним. Наша компанія, наприклад, виконує адміністративні функції. Іноді керуюча компанія виступає як ОСББ після того, як об’єкт вже збудовано учасниками. Але ідеальним варіантом є залучення девелопера, який повністю розвиває парк за власний кошт. Таких прикладів небагато, лише чотири на весь ринок, наприклад, Alterra Group у своїх парках у Львові та Вінниці.

У майбутніх правках до закону, ймовірно, буде скасовано обов’язковість керуючої компанії для приватних парків, оскільки практика показує, що розвиток відбувається завдяки наявності ресурсів. Наприклад, Вінницький індустріальний парк отримав значні інвестиції від місцевої громади на підведення комунікацій, а приватна керуюча компанія вже займалася внутрішньою розбудовою. Отже, в таких випадках ініціатор та керуюча компанія фактично стають одним цілим.

На вашу суб’єктивну думку, які з існуючих індустріальних парків є найбільш успішними?

Це досить суб’єктивне питання. Парк «Соломонове», де виробляються автомобілі Skoda, з населенням заводу близько 1500 працівників до війни, можна вважати успішним, хоча для Міністерства економіки він може бути сумнівним через наявність лише одного учасника. Парк «Тернопільський західноукраїнський хаб» має найбільшу кількість учасників (29), серед яких 22 – релоковані підприємства, що спеціалізуються на агро- та харчовій переробці. Парки «БФ Термінал» та «Коростень» (з клієнтом IKEA) також успішні. Мені імпонує львівський парк «Sparrow», незважаючи на ракетний удар у жовтні 2025 року. Це сучасний парк з якісним бомбосховищем, хоча там лише склади. Парк «Біла Церква» має 12-15 учасників, але слабку екосистему. Компанія Alterra Group будує у Львові парк «Формація.Львів», який, на мою думку, стане показовим з точки зору дизайну та функціональності, поєднуючи сучасні цехи, адміністративні корпуси та розвинену екосистему.