Володимир Нагорний 3 липня 2026, 09:0011856
Джерело фото: Latifundist.com
1 липня 2021 року — не просто дата в реєстрі речових прав, за якою зареєстрована перша операція купівлі земельної ділянки. Це момент завершення двадцятирічного ембарго на торгівлю сільськогосподарськими угіддями. Двадцятилітній період відкладеної реформи та паралельного ринку, що функціонував всупереч офіційній забороні. Розмірковуючи про цей проміжок часу, пригадую десятки тисяч:
- зареєстрованих суперфіцій у реєстрі речових прав, якими відбувалося “придбання” землі;
- заповітів (часто удаваних), за якими деякі посадовці сільських та селищних рад оформлювали на себе ділянки самотніх пенсіонерок;
- знищених архівів земельних відділів (особливо на Київщині), що приховували документальну історію справжнього розподілу, який вже ніхто не розслідує;
- доручень, якими уповноваженим особам надавалося право розпоряджатися землею від імені власника на термін від 20 до 100 років.
Також існувало безліч “страшилок” про негайний розпродаж усіх земель. Однак реальність виявилася іншою. Ринок продемонстрував більшу стійкість, ніж передбачали скептики, і виявився обережнішим, ніж сподівалися маніпулятори.
Як це було?
Свого часу, ще в далекому 2020 році, я прогнозував, що лише 3-5% власників виявлять бажання продати землю. Цей прогноз базувався на ретельному розрахунку, а не на припущеннях. За останні п’ять років ринок пройшов кілька етапів, і обсяг угод склав лише близько 4% від загальної площі земель в Україні. Це означає в середньому 0,8% щорічно, що цілком відповідає нижній межі показників консервативних європейських ринків.
Які процеси відбувалися на цьому ринку протягом останніх п’яти років?
Перший етап (1 липня 2021 — 1 січня 2024)
Умови цього етапу були навмисно обмежувальними: право на придбання землі мали виключно громадяни України, з лімітом до 100 гектарів на одного покупця.
Хто фактично здійснював купівлю? Переважно це були місцеві орендарі та фермери, які роками обробляли ці ділянки і прагнули юридично закріпити свій контроль над ними. Масового скуповування земель великими агрохолдингами не спостерігалося. Міф про “розпродаж землі” не підтвердився вже в перші місяці, хоча протягом перших шести місяців було оформлено чимало угод, домовленості за якими були досягнуті раніше, і залишилося лише завершити формальності у нотаріуса.
Перший етап ринку продемонстрував наявність попиту, але ринок не “вибухнув”.
Другий етап (з 1 січня 2024 по недавній час)
З 1 січня 2024 року розпочався другий етап земельної реформи: право купувати сільськогосподарські землі отримали юридичні особи, за умови, що їхні кінцеві власники (засновники, бенефіціари) є виключно громадянами України. Ліміт для таких компаній становив до 10 тис. гектарів.
Цей крок суттєво трансформував ринок. Якщо раніше угоди укладалися лише між фізичними особами, то з 2024 року з’явився корпоративний попит. Це призвело до зростання інтересу до купівлі, що, у свою чергу, спричинило поступовий перехід від “ринку покупця” до “ринку продавця”. Така тенденція зберігається й досі: реальний попит на землю перевищує реальну пропозицію. Власник землі стає більш виваженим, терплячим та обізнаним щодо нотаріальних процедур. Варто зазначити, що продавець землі нерідко не є первинним отримувачем паю. Приблизно 10-15% угод становлять повторні продажі з метою спекуляції або консолідації.
Яка ситуація зараз?
Нинішній (третій) етап є доволі цікавим і швидко призводить до змін в інфраструктурі ринку.
По-перше. Приватні продавці землі почали з’являтися на публічних торгах у системі Prozorro. Досить часто ці аукціони завершуються встановленням рекордних ставок. При регіональній ціні 2500-3000 доларів за гектар, результати аукціонів у Вінницькій області сягають 3500-4000 доларів за гектар. Організаторами торгів виступають різні особи, але контактний номер телефону у них часто співпадає. Це свідчить про надання таких послуг, оскільки сама процедура є складною і вимагає певного часу та навичок. Проте, незалежно від цього, процес завершується укладанням реального договору купівлі-продажу у нотаріуса, і фінансовий результат є вартим зусиль.
По-друге. Нові власники землі стають більш “просунутими” і подекуди виставляють на аукціон також право оренди землі, що теж призводить до покращених ставок. Хоч і не таких, як у ТОВ “Державний земельний банк”, але все ж з премією у 30-40% від середнього ринкового показника оренди у відповідній місцевості.
По-третє. Виникає гостра потреба в іншій, не консервативній, комунікації між власниками землі та орендарями. Власник землі найчастіше вже не проживає в населеному пункті, де знаходиться його ділянка, і не завжди є фізичною особою. Це вимагає іншого рівня спілкування, зокрема обміну паперовими договорами, бухгалтерськими документами, реєстрації податкових накладних з ПДВ та багатьох інших аспектів.
Деякі орендарі (навіть великі холдинги) активно працюють над цим питанням і вже мають власні сторінки в соціальній мережі TikTok, які ведуть в інформаційно-маркетингових цілях. Деякі агрокомпанії з великими земельними банками організовують гарячі лінії для прийому звернень від орендодавців, де розмову іноді веде штучний інтелект. Деякі впроваджують телеграм-боти для орендодавців. Наразі це одностороння комунікація, але навіть це було складно уявити ще кілька років тому.
Оптимальним рішенням для забезпечення такої комунікації я вважаю платформу “Моє” від компанії Feodal. Це єдиний застосунок, де власник землі може зберігати інформацію про свою ділянку, виставляти її на продаж чи в оренду, або взаємодіяти з орендарем чи потенційними орендарями.
По-четверте. Скасування мораторію стосується не лише зняття заборони на купівлю-продаж земель. Разом з цим були скасовані й інші обмеження, такі як зміна цільового призначення, дарування, внесення земельних ділянок до статутного капіталу юридичних осіб тощо. З 2021 року цьому приділялося мало уваги. Однак деякі спрощення у порядку зміни цільового призначення в останні роки прискорили процеси придбання землі суб’єктами господарювання з інших секторів економіки. Наприклад, енергетика сьогодні є галуззю, яка найбільше зацікавлена у сільськогосподарських землях для розміщення установок зберігання електроенергії, вітрових парків, сонячних станцій. Жвавий інтерес також виявляє складська логістика та промисловість, яким надано можливість здійснювати девелопмент земельних ділянок за спрощеними процедурами. Дещо складніша ситуація з житловим будівництвом, але за наявності містобудівної документації населених пунктів, питання зміни цільового призначення не передбачає значних складнощів.
Загалом, ці процеси є позитивними як для поточного розвитку економіки, так і для майбутньої відбудови нашої країни.
Яким буде розвиток?
На мою думку, ринок розвиватиметься наступним чином: процесуально придбання землі не стане простішим. Оформлення угод відбуватиметься, як і зараз, “за класикою”. Нотаріальний процес збереже етап уступки переважного права або реєстрації наміру, а також другий етап нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
Однак оформлення оренди може стати дещо простішим: реєстратори з часом почнуть приймати електронні договори оренди з накладанням електронного підпису. Це суттєво прискорить оформлення документів між землевласником та землекористувачем та дозволить укладати угоди без їх обов’язкової фізичної присутності. Платформи на кшталт “Моє” стануть віртуальним місцем зустрічі обох сторін.
Інвестиції в землю ставатимуть все більш привабливими, але одночасно менш прибутковими. Інвестори більше розглядатимуть цей сегмент як місце для “паркування” фінансових ресурсів з метою їх збереження, а не примноження. Багато земельних ділянок купуватиметься не з перспективою передачі в оренду для вирощування сільськогосподарських культур, а для девелопменту.
Щодо обсягів самого ринку, то вони будуть стабільними, в межах 200-300 тис. гектарів щорічно. Ця стабільність зберігатиметься щонайменше десятиліття.
П’ять років тому я, як і багато інших, міг лише прогнозувати ці цифри, поведінку власників, реакцію ринку. Сьогодні ці прогнози можна порівняти з реальністю, і, як не дивно, вона виявилася спокійнішою за всі апокаліптичні сценарії 2020 року. Ринок не розпродав Україну, не збагатив миттєво нікого, не зруйнував і не врятував сільське господарство — він просто почав працювати. Хоч і повільно, за власною логікою, але так, як і має функціонувати ринок землі. Війна не зупинила цей процес, лише змінила його темп і географію. Попереду — наступні етапи цієї історії, і кожен із них буде написаний тими ж людьми — справжніми Лендменами, які щодня спілкуються з покупцями та продавцями землі, допомагають їм її купувати чи продавати, передавати чи отримувати в оренду, а не тими, хто складає прогнози з кабінету.
Володимир НагорнийПогляди, висловлені в цій публікації, є особистою думкою автора і не обов’язково відображають позицію редакції Latifundist.com.