>
Два роки тому, 1 січня 2024 року, український агросектор здобув право, на яке очікував десятиліттями: юридичні особи офіційно вийшли на ринок землі з обмеженням до 10 тис. га на одні руки. Станом на січень 2026 року можна впевнено стверджувати: ринок не просто вистояв в умовах війни, а став зрілим інвестиційним майданчиком, де правила встановлюють не емоції, а капіталізація та ROI. Про це повідомляє Landlord.
В Україні, відколи відкрився ринок землі, середня вартість гектара зросла на 60% і наразі становить 60,7 тисячі гривень. За чотири роки дії ринку було укладено понад 339 тисяч угод купівлі-продажу земельних ділянок, за даними дослідження Опендатабот.
Якщо порівняти перше півріччя 2025 року та початковий період роботи ринку землі (липень-грудень 2021-го), то кількість угод збільшилася на 13%, а сума угод — майже втричі (з 2,85 млрд грн до 8,22 млрд грн), як свідчить аналітика.
За два роки активна присутність юридичних осіб суттєво змінила ціновий ландшафт. Якщо у 2023 році середня ціна гектара коливалася в межах 37–40 тис. грн, то за підсумками 2025 року середньозважена вартість гектара для юридичних осіб досягла 74 323 грн.
Юридичні особи готові платити за консолідовані масиви значно більше (в середньому на 50–60% дорожче, ніж приватні особи). Найвищі ціни спостерігаються у західних та центральних областях. В Івано-Франківській області зафіксовано піки до 165 тис. грн/га, тоді як у прифронтових регіонах (Херсонщина, Запоріжжя) земля продається за ціною 35–38 тис. грн/га.
«Попри воєнні ризики, у 2025 році ринок сільськогосподарських земель зберіг ліквідність, показав стабільне зростання вартості та сформовану структуру попиту. У 2026 році ключовими чинниками його розвитку й надалі залишатимуться безпекова ситуація, регіональна специфіка та інвестиційна привабливість земельних ділянок», – зазначив заступник Міністра економіки, розвитку сільського господарства та водних ресурсів України Денис Башлик.
За останній рік ринок перейшов від кількісного накопичення до якісного відбору. Агрохолдинги припинили скуповувати «все підряд», зосередившись на логістично зручних ділянках з високим показником родючості ґрунту. Всього було реалізовано понад 340 тис. га. Компанії придбали близько 128 тис. га (майже 40% загального обсягу ринку у грошовому вимірі). Великі гравці використовують переважне право для викупу земель, які раніше перебували в їх оренді, щоб «зацементувати» свої земельні банки.
Також варто зазначити, що 2025 рік став роком запуску проєкту «Державний земельний банк». Це змінило правила гри для тих, хто не має коштів на викуп, але прагне стабільності. Державні землі тепер здаються через онлайн-аукціони на Prozorro.Продажі на термін до 50 років. Верховна Рада затвердила норму про вилучення до 20% земель при приватизації держпідприємств до спеціального фонду для захисників України. Це створює новий соціальний прошарок землевласників.
Незважаючи на зростання, ринок стикається з трьома серйозними проблемами. По-перше, це доступ до фінансування. Кредитування під заставу землі (іпотека) зросло (до 236 договорів на місяць), але ставки залишаються високими для малих та середніх фермерів. По-друге, замінування та фізична недоступність земель на Сході та Півдні стримують близько 20% потенційного ринку.
Понад 15% угод у 2025 році затримувалися через проблеми з документацією (накладки в кадастрі, невирішені спадкові справи).
Новий портрет покупця землі
Міф про ІТ-спеціалістів, які масово скуповують українські чорноземи, залишився в минулому. Зараз покупців можна умовно поділити на кілька категорій. Великі фермери викуповують «свою» землю, щоб закріпити свій бізнес. На кожні 5 тис. га оренди аграрії вже володіють 100–200 га критично важливих ділянок. Власники автосалонів та ритейлери інвестують накопичену гривню в землю через обмеження на виведення капіталу за кордон. Земля стала найнадійнішим «сховищем» для надлишкової ліквідності.
Топменеджери агрохолдингів інвестують власні бонуси в землю, яку самі обробляють, укладаючи довгострокові угоди оренди (на 15–20 років) зі своїм роботодавцем.
Найцікавіший тренд 2026 року — торгівля не самою землею, а правами на її оренду. «Право оренди інколи коштує половину вартості самої землі. У Вінницькій області право оренди на 7 років можна продати за $1000–2500/га», — зазначає Володимир Нагорний (Fortior Capital).
Є ще один аспект, який неодмінно змінить ринок землі у 2026 році й надалі. З 16 січня 2026 року в Україні офіційно легалізовано множинне громадянство. Для агросектору це не просто паспортна реформа, а фактичне відкриття ринку сільськогосподарських земель для іноземців, які набудуть статус «нових українців». Закон дозволяє громадянам «дружніх» країн отримувати паспорт України за спрощеною процедурою.
Іноземець, який отримав український паспорт вранці, вже пообіді має право придбати до 10 000 га землі (як і будь-який інший громадянин України).
Правки про заборону купівлі землі протягом 3–5 років після набуття громадянства були відхилені. Це означає, що ринок відкривається «тут і зараз».
Іноземні інвестори з доступом до «дешевих» європейських чи американських кредитів можуть пропонувати вищу ціну викупу паїв у селян, змушуючи нинішніх орендарів піднімати ставки оренди, щоб утримати земельний банк.
Західні фонди можуть заходити на ринок через довірених осіб з подвійним громадянством, що дозволить їм легально накопичувати великі масиви земель, які раніше були лише в оренді.